Petit sujet sur les aménagements de combles en site urbain ( Lyon). Les infos sont probablement applicables dans d’autres villes ( a chercher).
Nous sommes souvent sollicités pour des aménagements de combles, qu’il s’agisse de canut ( appartement lyonnais typique avec grande hauteur sous poutre) ou d’appartement classique situé sous les toits. La plupart des cas présentent des difficultés intrinsèques qui rendent impossible l’aménagement, et donc la transformation des greniers en habitation.

Le temps que j’ai étant limité, j’ai préféré faire un sujet expliquant ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans la transformation ( et donc l’acquisition d’un comble) Il faut bien comprendre qu’il existe plusieurs critères rendant possibles l’aménagement de comble, mais ces critères sont parfois contradictoires et doivent être bien compris. – hauteur minimale: La DDASS préconise une hauteur minimale du logement à 2,30m en général ( pour 14 m2) pour donner son avis favorable aux dossiers de PC (article 4). De plus cette surface HSP>2.30m doit représenter les 2/3 au moins de la surface totale habitable. ( DDASS du Rhone article 40.4 du règlement sanitaire ) – surface d’éclairement: minimum 10% de la surface au sol au dessus de 1,80m Donc en théorie, si les combles disponibles peuvent accueillir une surface au sol au dessus de 2,30m supérieure ou égale à 14m2, un permis de construire pourra être accordé, à condition que des verrières ou vélux soient crées dont la surface est supérieure ou égale ( en cumulé) à 1,4 m2. Plus la surface au sol sera grande, plus la quantité de vélux devra être grande.

C’est là qu’intervient, en particulier en ville et en zone ABF ( Architectes des Bâtiments de France): En cas de PC dans la zone ABF, celui ci risque fort de refuser les grands vélux, leur trop grand nombre, voir toute ouverture dans la toiture. L’avis défavorable étant rédhibitoire bien entendu. L’ABF a édité un très bon petit fascicule permettant de voir ce qui est possible de faire sur les fenêtres de toit: Il est téléchargeable ici.

Ce qu’il faut donc faire:

– Préparer un dossier de plan simple de son appartement et du comble, avec une vue aérienne ou lointaine permettant de voir le toit. ( bien sûr en ayant vérifié que la hauteur du comble est suffisante ( typiquement à la Croix Rousse par exemple c’est rarement le cas sauf exceptions).

– Aller rencontrer un instructeur de permanence de la ville de Lyon: 198, rue Jean Jaurès au service urbanisme (69007 ). L’instructeur ( il y a une permanence d’accès libre). L’instructeur confirmera la possibilité légale en fonction du secteur géographique et donnera échéant quelques conseils sur le déroulement du futur dossier PC. Il précisera les conditions requises pour l’habitabilité du futur logement.

– En zone ABF: Prendre rendez vous avec l’ABF du secteur après avoir fait un croquis succin pour lui montrer l’impact des verrières/vélux. Attention: en cas de situation sur les quais de saône ou du Rhône dans la zone historique de Lyon: l’ABF ne donnera PAS d’autorisation, de même en cas de covisibilité avec un monument historique, son accord ne sera probablement pas donné. En revanche dans les autre cas et en fonction du projet et de la discrétion de l’intervention, tout est négociable. Exemple à la Croix Rousse: des verrières type Castpmr sont acceptées, mais pas les grands vélux ( en tenir compte pour le budget de travaux…)

Plus d’informations sur l’excellent fascicule édité par la ville de lyon

D’autres informations sur l’excellent site Universimmo sur l’immobilier en particulier dans ce sujet.

Une fois que toutes ces étapes sont franchies, on peut commencer a envisager discuter avec la copropriété pour savoir si elle donnera son accord ( percement toit, création d’un escalier…) et les conditions financières à laquelle elle vendra les millièmes ( dans le cas ou les greniers sont communs). C’est ensuite que l’architecte peut intervenir: préparer le dossier pour la copropriété ( volumétrie, plans…) et pour le projet lui même ( Esquisse, PC, Projet et chantier…)

Autre point à noter: IMPORTANT !

Il faut bien s’enquérir de la qualité de la couverture avant de se lancer: en effet, la plupart des bâtiments du centre de Lyon permettant d’aménager des combles sont anciens et utilisent une tuile mécanique a grand moule de faible qualité d’étanchéité conçue il y a un siècle voire plus.

Le pureau ( zone de recouvrement entre les tuiles) sur ces tuiles est très faible, et on a couramment des petits points d’infiltrations d’eau aux angles ( quelques gouttes lors des pluies abondantes, un peu plus lorsque le vent s’en mèle). Quand le comble est inutilisé avec un sol en marin, les gouttes traversent la volige, tombent sur le marin, se dispersent et tout ca sèche facilement ensuite.

Lorsqu’on aménage et utilise plusieurs épaisseurs d’isolant, un pare-vapeur etc…et qu’on double en placo, ces entrées d’eau vont venir au contact de l’isolant qui va avoir beaucoup plus de mal a sécher.. en fonction de l’âge de la couverture il faut donc prévoir une reprise de la couverture ( découvrir et remettre les tuiles) pour intégrer un écran sous toiture ( pare pluie). Cela implique également un contre-littelage pour tenir écarté l’écran et ca ajoute fortement au budget. En copropriété c’est du coup souvent compliqué car vous devrez assumer seul ( sauf si la copro pense poser un écran partout) cet aspect financier. Pour notre part nous ne faisons pas de projet sans que le maître d’ouvrage fasse le nécessaire sur ce point ( pose d’un écran) pour garantir la bonne étanchéité du toit et éviter les sinistres futurs.